Vlastnické právo je základním věcným právem, které v souladu s § 123 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. opravňuje vlastníky k tomu, aby předmět svého vlastnictví drželi, užívali, požívali jeho plody a užitky a nakládali s ním. Samotné vlastnictví však nepodléhá žádné další právní kategorizaci. Diferenciaci forem vlastnictví obsahovalo socialistické právo, které upravovalo např. vlastnictví družstevní, osobní či státní. Ačkoli právní termíny socialistického právního řádu dnešní právo nezná a nepoužívá, ve společnosti jsou tyto pojmy stále hojně používány a řada prodávajících, kupujících či zprostředkovatelů i nadále převádí či získává nemovitosti do "osobního" vlastnictví čili do "OV". Ovšem nic takového nemá oporu v současném právu, stejně jako družstevní vlastnictví, kterým se však dnes obecně rozumí skutečnost, že nemovitost je ve vlastnictví družstva (což na rozdíl od osobního vlastnictví alespoň odpovídá realitě).

Při převodu nemovitostí (tedy vlastnických práv k nim) existuje celá řada právních vztahů, situací a rizik, které není možné v jejich rozsahu nijak zestručňovat. Namátkou však lze uvést problematiku vad převáděných nemovitostí, kam spadají jak vady faktické tak právní. Faktickou vadou je např. technická vada na nemovitosti nebo stav neodpovídající tomu, co prohlásil kupující. Jde například o nekvalitně provedené nebo zastaralé rozvody či jiné části nemovitosti, u pozemků může jít o kontaminovanou či jinak ekologicky zatíženou půdu. K vadám právním patří omezení, která na nemovitosti váznou v důsledku práv třetích osob k nim. Může jít o různá věcná břemena, zástavní či nájemní práva a v současné době jsou velmi častá omezení spočívající v exekucích, které se bezprostředně dotýkají převáděných nemovitostí. Stane-li se nemovitost předmětem exekuční podstaty, pak na kupujícího čekají potíže. Pokud zájemce o exekučním zatížení ví od samého počátku, má šanci se rozhodnout, jestli o ní bude i přesto usilovat, což je při dostatečné právní podpoře možné. Jestli však o exekuci neví ani sám prodávající a exekuční úkony vůči nemovitosti se uskuteční právě v době jejího převodu, může se kupující dostat do velice svízelné situace.

Dalším důležitým, byť často opomíjeným aspektem je, že před koupí nemovitosti si musí zájemce zjistit, jestli ji bude moci využít k účelům, pro které si ji vlastně pořizuje. K tomu je mnohdy nutné si ověřit územně plánovací dokumentaci pro konkrétní území (zj. územní a regulační plán obce). Jenom tak je možné zjistit, jestli bude moci kupující na pozemku uskutečnit zamýšlený stavební záměr. U staveb je zase nutné zjistit, jestli bude moci zájemce například v budově nacházející se v zóně určené pro bydlení provozovat plánovanou činnost nesouvisející s uspokojováním bytových potřeb (obchod, dílna, kanceláře apod.). Jestliže z územních podkladů vyplyne, že uskutečnění záměru není možné, pak sice kupující získá nemovitost, která mu ovšem z hlediska jeho zájmů nebude vyhovovat. Časté je to zejména u pozemků, u kterých kupující až příliš pozdě zjistí, že na nich nelze stavět dům k bydlení, protože v daném území to není povoleno, jelikož územní plán to neumožňuje anebo pozemkem vede biokoridor či jiná ochranná pásma, která omezují nebo dokonce znemožňují realizaci původních záměrů. U staveb dochází k tomu, že není povolena změna účelu jejich užívání (např. změna bytového prostoru na nebytový), protože to není v souladu s územními opatřeními v oblasti. Kupující nakonec nemůže uskutečnit své plány, přičemž prodávající za nedostatečnou informovanost kupujícího v této záležitosti odpovědnost nenese. Kupující se tak bude velmi těžko domáhat odstoupení od smlouvy nebo poskytnutí slevy, protože mu takové právo nesvědčí.

Zásadním momentem převodu nemovitosti bývá ujednání o kupní ceně a platebních podmínkách. S ohledem na současnou situaci se platebního procesu velmi často účastní i další osoby. Jde například o notáře či advokáty, kteří zajišťují úschovy kupní ceny anebo různé finanční instituce (banky, stavební spořitelny aj.), které rovněž mohou sloužit k zajištění kupní ceny (vázaným účtem, smlouvou o správě kupní ceny atp.) anebo vystupují jako poskytovatelé úvěrových prostředků kupujícího, které za předem sjednaných podmínek následně poukazují přímo prodávajícímu. Zajištění výplaty kupní ceny je dnes chápáno jako standardní prostředek ošetření zájmů účastníků převodu. Zatímco prodávající má zájem na tom, aby do určité doby obdržel celou kupní cenu, kupující požaduje, aby se stal výlučným vlastníkem nemovitosti a aby kupní cena byla vyplacena až v době, kdy se skutečně vlastníkem stane. Specifikem převodu nemovitosti při tom je, že vlastnické právo k nim se nenabývá pouhým uzavřením smlouvy o převodu, ale teprve vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. Z uvedených důvodů je proto vhodné využít zajišťovací prostředky, které účastníkům poskytují nezávislé třetí subjekty jako jsou již uvedení notáři, advokáti nebo bankovní instituce. Tyto schovatelé nebo správci finančních prostředků vstupují mezi účastníky. Kupní cena je jim svěřena k úschově či správě a je vyplacena za předem dohodnutých podmínek, přičemž žádný z účastníků není oprávněn s peněžními prostředky disponovat v rozporu s nastavenými pravidly. Prodávající tak má jistotu, že mu po úspěšném nabytí vlastnického práva kupujícím bude kupní cena vyplacena, kupující si naopak může být jistý tím, že nedojde-li z jakéhokoliv důvodu k převodu vlastnictví na jeho osobu, o peníze nepřijde a nebude se muset pracně a zdlouhavě domáhat vrácení již vyplacených peněz od prodávajícího.

Z pohledu ochrany práv a zájmů kupujících je tedy optimální, pokud si zájemce o koupi nemovitosti zajistí kvalifikovanou právní asistenci již od samého počátku převodu. Odborně vyhotovené nebo zrevidované smluvní podklady totiž podstatně zvyšují ochranu zájemce před možnými riziky a v situaci, kdy skutečně nastanou potíže, mají kupující mnohem výhodnější pozici při domáhání se jejich práv. Totéž platí i z hlediska technického a zájemce, který se neorientuje ve stavebnictví, by měl využít služeb odborníka ze stavební oblasti. Ten objektivně posoudí stav nemovitosti a upozorní zájemce na případné vady. Podstatnou roli hraje také přístup prodávajícího nebo zprostředkovatele. Známkou solidního jednání je právě skutečnost, že prodávající či zprostředkovatel bez potíží umožní zájemci provedení právní i faktické kontroly nemovitosti a spolupracuje s ním při přípravě smluvních podkladů. V každém ohledu lze tedy doporučit, aby účastníci převodu učinili vše pro bezproblémový průběh převodu, protože řešení následků z nedostatečně ošetřeného převodu může být velmi vyčerpávající a zdlouhavé a na straně účastníků může dojít k nemalým ztrátám. V zájmu právní jistoty účastníků převodu a ochrany značných hodnot, které nemovitosti představují, se proto vyplatí využít odborných a profesionálních služeb na úrovni všech osob, které se vedle prodávajících a kupujících podílejí na převodu nemovitosti.

Texty se připravují ....

Texty se připravují ....