DAŇOVÝ POHLED NA PRODEJ NEMOVITOSTÍ DAŇ Z PŘÍJMU                                                                                                                                             NEMOVITOSTI NEZAHRNUTÉ V OBCHODNÍM MAJETKU PŘÍJEM JE OD DANĚ OSVOBOZEN: Osvobození z titulu bydliště    Prodává-li fyzická osoba rodinný dům nebo byt (včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu) včetně souvisejícího pozemku, je příjem podle § 4 odst. 1 a) zákona o daních z příjmů (dále ZDP) od daně osvobozen za předpokladu, že v něm měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Prodávají-li uvedené nemovitosti manželé, postačí, aby podmínku splnil jeden z nich.    Osvobození se neuplatní v případě, kdy rodinný dům nebo byt byly zahrnuty v obchodním majetku, a to do dvou let od jejich vyřazení nebo u příjmů plynoucích z budoucího prodeje nemovitosti uskutečněného do 2 let od nabytí.    Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje nemovitostí, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby (§ 4 odst. 1, písm. u) ZDP). Příjem částky za prodej nemovitosti je nutné v tomto případě oznámit správci daně do konce zdaňovacího období, ve kterém k jejímu přijetí došlo.    Bytovou potřebou se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí např. výstavba rodinného domu nebo změna stavby, koupě pozemku, splacení členského vkladu za účelem získání práva nájmu, údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu.    Pojem "bydliště" pro účely daně z příjmů definuje § 2 odst. 4 ZDP. Jedná se o místo, kde má poplatník stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Stálý byt tedy nemusí být vždy pouze trvalé bydliště poplatníka. 0svobození z titulu doby vlastnictví    Od daně z příjmů fyzických osob jsou podle § 4 odst. 1 b) ZDP osvobozeny příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor, přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let.    V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů.    Dnem nabytí se u nemovitostí rozumí den převodu nebo přechodu vlastnických práv k nemovitostem ( § 132 , 133 a 460 občanského zákoníku),. Pro nabytí nemovitosti pořízené ve vlastní režii je rozhodující, že dosáhla takového stupně rozestavěnosti, kdy je již patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží. Tuto stavbu lze podle § 2 odst. 1 zákona č. 344/1992 Sb. , katastrální zákon, v platném znění, evidovat v katastru nemovitostí. Tento den je současně dnem nabytí nemovitosti, od kterého se odvozuje lhůta pro osvobození příjmů z prodeje této nemovitosti.    Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, uskutečněného v době do pěti let od nabytí, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku. PŘÍJEM PODLÉHÁ DANI Z PŘÍJMU:    Pokud není možné uplatnit osvobození příjmu, bude příjem z prodeje nemovitostí posuzovaný jako příjem podle § 10 odst. 1 b) ZDP. Příjmy z prodeje nemovitosti plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují u jednoho z nich.    Daňovým výdajem, který je možné uplatnit oproti příjmu v daňovém přiznání je cena nemovitosti, za kterou ji poplatník prokazatelně nabyl. Jde-li o nemovitost, která byla zahrnuta do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti nebo sloužila k pronájmu, je výdajem zůstatková cena.    Daňovým výdajem jsou též částky prokazatelně vynaložené na technické zhodnocení, opravu a údržbu věci, včetně dalších výdajů souvisejících s uskutečněním prodeje (např. platba realitní kanceláři za zprostředkování prodeje). K hodnotě vlastní práce poplatníka na věci, kterou si sám vyrobil nebo vlastní prací zhodnotil, se při stanovení výdajů nepřihlíží.    Dále je u příjmů z prodeje nemovitého majetku výdajem zaplacená daň z převodu nemovitostí podle § 24 odst. 2 písm. ch) ZDP, i když je uhrazena v jiném zdaňovacím období než v tom, v němž plyne příjem z prodeje. U příjmů z prodeje nemovitého majetku, který byl ve společném jmění (dříve v bezpodílovém spoluvlastnictví) manželů, je podle § 24 odst. 2 písm. u) zákona výdajem daň z převodu nemovitostí zaplacená kterýmkoliv z nich.    Výdaje je možné uplatnit maximálně do výše příjmů. NEMOVITOSTI ZAHRNUTÉ V OBCHODNÍM MAJETKU     Příjem dosažený prodejem nemovitosti, která je zahrnuta v obchodním majetku, je součástí příjmů z podnikání či z jiné samostatné výdělečné činnost (§ 7 ZDP).     Při prodeji nemovitostí je daňovým výdajem zůstatková cena (§ 24 odst. 2, písm. b) ZDP). Z prodeje nemovitostí, které je možné daňově odpisovat, lze vykázat jak zisk, tak ztrátu.     Při prodeji pozemku je daňovým výdajem vstupní cena pozemku (pozemek se neodpisuje), ovšem jen do výše příjmů (§ 24 odst. 2, písm. t) ZDP). To znamená, že z prodeje pozemku nelze vykázat daňovou ztrátu. Není možné ani kompenzovat zisky a ztráty v případě prodeje více pozemků, každý pozemek je posuzován samostatně. SMĚNA NEMOVITOSTÍ    Pro způsob zdanění platí pro směnu nemovitostí prakticky stejná pravidla.    Zůstatková cena majetku určeného ke směně je nákladem (výdajem) a cena nabytého majetku je výnosem (příjmem).    Analogicky budou také posuzovány pravidla pro osvobození příjmu. DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY (PRO PLÁTCE DPH)                                                                                                 Podle § 56 odst. 1 zákona o DPH je převod staveb, bytů a nebytových prostor osvobozen od daně po uplynutí tří let od vydání prvního vydání kolaudačního rozhodnutí nebo od data, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve.    Pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, je nutno prodej zdanit. Přitom u převodu nemovitostí platí obecně základní (tedy 19 %) sazba. To se týká dodání stavby včetně nedokončené stavby, stavebních a montážních prací spojených s jejich výstavbou, rekonstrukcí, modernizací a opravami včetně konstrukcí, materiálů, strojů a zařízení, které se do stavby jako jejich součást montážními a stavebními pracemi zabudují nebo zamontují.    Výjimkou je tzv. "sociální bydlení", kde se uplatní snížená (9 %) sazba daně (viz § 48a zákona o DPH).    Převod pozemků je osvobozen od daně podle § 56 odst. 2 zákona o DPH, s výjimkou převodu stavebních pozemků. DAŇ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ                                                                                                                        Prodávající je poplatníkem daně z převodu nemovitosti a je povinen podat přiznání k dani z převodu nemovitostí nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí.    Nabyvatel je v tomto případě ručitelem.    Sazba daně z nemovitostí je 3%. Základem daně je prodejní cena (cena sjednaná) nebo je jím cena odhadní (cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu), a to vždy ta, která je vyšší. DAŇOVÝ POHLED NA PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ DAŇ Z PŘÍJMU                                                                                                                                              NEMOVITOSTI NEZAHRNUTÉ V OBCHODNÍM MAJETKU    Příjmy z pronájmu nemovitosti nebo její části jsou posuzované jako příjem podle § 9 odst. 1 a) zákona o daních z příjmů (dále ZDP). Příjmy z pronájmu nemovitosti plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují u jednoho z nich.    Za příjmy z pronájmu je nutné považovat i příjmy nepeněžní. Může se jednat např. o technické zhodnocení nemovitosti nájemcem, s tím, že bude tuto nemovitost dále užívat bez placení nájemného.    Pokud nechce poplatník uplatnit daňové výdaje ve skutečné výši, je možné uplatnit výdaje tzv. "paušálem" ve výši 30 % z dosažených příjmů (viz § 9, odst. 4 ZDP).    Daňové výdaje je možné evidovat a uplatnit ve skutečné výši, pokud je to pro pronajímatele výhodnější. Jedná se o výdaje vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu. Především se jedná o:    - odpisy pronajímaných staveb vypočtené podle § 31 nebo 32 ZDP (pozemky není možné odpisovat);    - výdaje na údržbu a opravy nemovitosti, tj. takové zásahy, které nemají za následek změnu účelu nebo         technických parametrů nemovitosti; a tvorba rezerv podle zákona o rezervách na tyto opravy;    - poplatky realitní kanceláři za zprostředkování pronájmu;    - výdaje na zařízení bytu, pokud je pronajímán zařízený    Příjmy, které pronajímatel přijímá na úhradu služeb spojených s pronájmem (spotřeba elektrické energie, tepla, voda apod.), nejsou předmětem daně z příjmu a zároveň platba těchto služeb poskytovatelům není daňovým výdajem. NEMOVITOSTI ZAHRNUTÉ V OBCHODNÍM MAJETKU    Příjem dosažený z pronájmu nemovitosti, která je zahrnuta v obchodním majetku poplatníka, je součástí příjmů z podnikání či z jiné samostatné výdělečné činnost (§ 7 ZDP v případě fyzické osoby, § 18 ZDP v případě právnické osoby). U poplatníků vedoucích účetnictví je pak příjem časově rozlišen ke zdaňovacímu období, kam věcně a časově patří (u příjmů za pronájem placených dopředu nebo pozadu za několik měsíců, či let).    Výdaje je možné uplatnit analogicky jako u pronájmu podle § 9 ZDP (viz výše). DAŇ Z PŘIDANÉ HODNOTY                                                                                                                               Pronájem nemovitostí z pohledu DPH je považován za převod a využití práv, tj. poskytování služeb). Pronájem nemovitostí je však v zásadě považován za osvobozené plnění bez nároku na odpočet (§ 56, odst. 3 zákona o DPH). Uvedené pravidlo (osvobození) se uplatní vždy při pronájmu nemovitostí neplátcům.    Je-li však nemovitost pronajímána plátcům DPH, kteří ji využívají ke svým podnikatelským aktivitám, může se pronajímatel – plátce – rozhodnout, zda pronájem zdaní (základní sazbou 19 %) nebo zda jej bude realizovat jako osvobozený. Pokud se rozhodne pronájem zdaňovat, musí tuto skutečnost oznámit správci daně nejpozději do 30 dnů ode dne uzavření nájemní smlouvy.    Výhodou zdanění pronájmu je zachování nároku na odpočet.